Этот материал будет полезен нашим читателям, которые хотят узнать, какие изменения могут произойти в сфере ипотечного кредитования в следующем году.
Центробанк разработал дизайн прямых ограничений для банков в сфере ипотечного кредитования. Эти ограничения будут применяться к кредитам на жилье, которые выдаются на слишком длительный срок. Доля таких займов в общем объеме ипотечных выдач составляет около 20%.
С 1 июля 2025 года ипотека сроком от 30 лет может оказаться под новым регулированием – макропруденциальными лимитами (МПЛ).
МПЛ – это инструмент, который позволяет Центробанку устанавливать предельную долю выдач кредитов с определенными характеристиками для банков. Сейчас МПЛ применяются в сегменте необеспеченных кредитов и кредитных карт. В будущем ЦБ планирует использовать лимиты в ипотеке и автокредитовании.
Какие изменения подготовил регулятор
Уже с 1 апреля 2025 года даже в рамках госпрограмм не будет возможности получить ипотеку, если первоначальный взнос составляет менее 20%. При этом максимальный срок ипотеки будет ограничен 30 годами.
ЦБ также сообщил, что ограничения по ипотечным кредитам будут применяться к четырем типам займов. Для каждого типа определены параметры, на основе которых будут устанавливаться лимиты:
- кредиты на финансирование по договору участия в долевом строительстве (ипотека по ДДУ на первичном рынке) – лимит будет зависеть от показателя долговой нагрузки (ПДН), коэффициента покрытия долга (LTV) и срока кредита;
- кредиты на покупку готового жилья и апартаментов (ПДН, LTV и срок);
- кредиты на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС, ПДН, LTV и срок);
- прочие ипотечные кредиты, к которым регулятор предлагает относить потребительские кредиты под залог недвижимости (ПДН, срок).
С 1 июля 2025 года может вступить в силу новое ограничение для первых двух видов ипотечных кредитов – МПЛ I. С 1 января 2026 года для индивидуального жилищного строительства и других кредитов, похожих на ипотеку, может быть введено более строгое регулирование – МПЛ II.
Регулятор считает, что наиболее подходящими параметрами для ограничений на выдачу ипотечного кредита являются:
- показатель долговой нагрузки (ПДН) выше 50%;
- первоначальный взнос менее 20%;
- срок кредита более 30 лет.
Кого затронут новые ограничения по ипотеке
В Центробанке пояснили, что банки продлевают срок кредитования, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Однако при таком длительном сроке (30 и более лет) у заемщика могут возникнуть проблемы с обслуживанием долга, которые банки не могут предвидеть при выдаче ипотеки.
В докладе регулятора также подчеркивается, что Банк России будет использовать МПЛ, чтобы сбалансировать ипотечный портфель по ПДН и LTV.
Это нужно для того, чтобы и рынок жилья развивался (платежеспособные граждане могли улучшать свои жилищные условия), и не росли системные риски (важно не допустить ипотечного кризиса при стрессовых событиях).
Важно отметить, что ПДН рассчитывается на основе двух факторов: уже имеющегося долга и официального уровня дохода. Это значит, что ипотека по госпрограммам станет недоступной для тех, кто получает пособия. Дело в том, что с добавлением платежа по ипотеке даже по льготной ставке их ПДН окажется запредельно высокой.
Что в итоге:
- Центробанк разработал дизайн прямых ограничений для ипотечного кредитования: с 1 июля 2025 года ипотека сроком от 30 лет может попасть под макропруденциальные лимиты (МПЛ);
- МПЛ – инструмент для установления предельной доли кредитов с определенными характеристиками;
- Наиболее подходящие параметры для МПЛ: ПДН выше 50%, первоначальный взнос менее 20%, срок кредита более 30 лет;
- В ЦБ объяснили, что долгий срок кредитования может привести к проблемам с обслуживанием долга у заемщиков;
- Новые ограничения необходимы для того, чтобы платежеспособные граждане могли улучшать свои жилищные условия, благодаря чему рынок жилья будет развиваться, а также ради избежания ипотечного кризиса при стрессовых событиях;
- На нашем сайте вы найдете лучшие условия по ипотеке среди всех предложений российских банков;
